花果山一个还是十八个业委会的事情还没有完，昨天的文章一出来，又来事了！有读者指出：三羊童鞋，你是希望业委会的构成尽可能广泛，还是希望业委会尽可能可控？
 
三羊想说的是，作为社会主义国家的一个有机分子，业委会是最最基层的民间自治机构，当然需要政府的指导，接受业主和政府的监督了，所以，社会主义核心价值观是必须遵守的，哇咔咔，感觉可以再次上新闻联播了。
 
今天两条一起讲，因为这两条是不可分割的（台湾是我大中国国土不可分割的一部分…..）：
积极组织业主推荐合适的候选人，并在小区内进行宣传，鼓励业主积极投票，提升保护自身权利意识。因为只有相关部门才有一定的组织力去完成这大量的群众性发动工作！

   第十一条
下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业；
　　（五）筹集和使用专项维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
 
这两条就是业主大会或者业主委员会的权利职责了。业主大会的职责我就不再细说，其中维修基金、改建等需要双2/3的要求，其他的是一半即可。
三羊今天想重点讲最后两点：
“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 实际判例中，有不少，今天就来看一个，是啥情况。
 
花果山业委会终于成立了！！！（此处有掌声），成立后因为花果山小区现物业公司在对小区物业管理方面存在的不足拟启动选聘物业公司程序，遂将该事宜向全体业主发出了《花果山业主委员会致全体业主的一封信》，公示将召开第二次业主大会，并将该公示张贴在小区每栋楼每个单元的公告栏处。后花果山业委会正式组织召开了书面表决方式的花果山第二次业主大会，采取流动票箱形式，由每栋楼每个单元指定专人负责向该单元的业主入户发放《征求选聘物业公司业主意见表》，该意见表分两个组成部分，上半部分为此次选聘物业公司的具体程序及相应历时时间，下半部分为业主就“是否同意采取招投标方式启动选聘物业公司程序，委托花果山业委会依法与中标企业签订物业服务合同”事项进行投票表决并填写具体门牌号及面积。后花果山业委会发布通知，定于某日在花果山业委会办公室进行业主大会选票公开计票工作，欢迎业主参与监督。 根据选票回收小组向计、监票小组移交全部《意见表》，该环节有移交方和接受方业主代表签字确认。上述计票统计结果在该小区进行公告，公告期满后，本次书面征集意见表决结果正式生效，正式形成第二次业主大会决议，确认本次参与投票户数占该小区总户数的65%，同意启动招聘物业公司程序的占全体业主户数的61%，占该小区全部地上建筑面积的60%，已达到法律规定的比例，决定启动选聘物业服务企业程序，委托花果山业委会完成物业服务企业的选聘工作，并依法与中标企业签订物业服务合同。
 
花果山业委会组织召开会议，有业主监事会和部分业主列席会议，通过了花果山业委会决议，具体细化选聘物业相关事宜。花果山业委会与北京某资讯有限公司签订委托合同，确定由该公司负责公开招标的具体策划及组织工作，该公司根据竞标的具体情况，出具了正式的评价报告，按照最终得分高低推荐出三个中标候选人。花果山业委会组织召开了业主代表大会，决议确认列于第一顺位的深圳某物业管理股份有限公司为中标单位，并同意花果山业委会与其商谈并签订具体物业服务合同及附件。之后花果山业委会如期履行了上述决议的内容。花果山业委会向全体业主公告了本次招标过程、中标结果、公示新物业费标准，物业服务标准为二级。 另查，在此次业主大会召开期间，花果山业委会曾收到一份由张某起草的一份书面文件，称该小区20%以上业主提议要求花果山业委会组织召开以集体讨论形式的业主大会临时会议，讨论选聘物业公司事项，但当时其并未向花果山业委会提交20%部分业主本人签名的选票。
 
徐某向法院起诉，请求判令：撤销花果山业委会于作出的《花果山第二次业主大会决议》；撤销花果山业委会作出的花果山业委会决议；确认花果山业委会根据上述决议进行的招投标并签署物业服务合同的行为无效；并承担本案诉讼费用。
 
花果山业委会辩称，小区第二次业主大会的召开符合相关法律法规规定，无论是业主大会决议还是花果山业委会决议以及其后签订的物业合同，均按照法定程序作出，合法有效。故请法院依法驳回徐某的诉讼请求。
  争议焦点：
1、花果山小区选聘新物业公司的程序是否合法？
2、花果山业委会是否存在不当行为？
3、形成的花果山第二次业主大会决议和花果山业委会决议是否有效？
4、据此签订的物业服务合同是否合法有效？
 
 
【裁判理由】
 
一审法院认为，公民的合法权益应该受到法律的保护。本案属侵权纠纷，依据传统民法，侵权成立的要件包括侵权行为、侵权结果以及行为和结果之间应存在因果关系。双方矛盾焦点在于第二次业主大会决议是否构成侵权行为，是否因该行为的实施已使业主权益受到侵害。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该合法权益应理解为业主在程序上享有的合法权利和在实体上享有的合法权利两部分。
 
关于业主在程序上享有的合法权利部分，《物业管理条例》规定，经20%以上业主提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。徐某据此以花果山业委会在收到20%业主要求召开集体讨论形式临时业主大会的提议后未召开临时会议为由要求撤销第二次业主大会决议。一审法院认为，从程序上看，临时业主大会的提议召开权应属20%以上业主共同行使的集体权利，并非业主个人的权利。因此徐某以个人名义启动上述集体权利受到侵害的诉讼不具有诉讼主体资格；从实体上看，业主大会临时会议应在业主大会定期会议未召开期间，须由全体业主共同决定时，经20%以上业主提议应组织召开临时会议。徐某虽向花果山业委会寄送了20%业主要求召开集体讨论形式的临时会议的提议，但并未提交选票及相应业主身份的相关证据，故无法核实上述提议的真实有效性，同时其所提议要求召开临时会议的时间已在该小区第二次业主大会的召开期间，要求讨论的事宜也与第二次业主大会讨论的事宜一致，仅会议召开的形式不同，花果山业委会最终决定采用书面表决方式召开业主大会，并采取流动票箱方法回收选票的行为符合法律规定。另临时会议的召开并不是形成业主大会决议的法定前置程序，临时会议未召开亦不能否定已按照合法程序形成的业主大会决议的有效性，故对徐某以未召开临时会议而主张撤销第二次业主大会决议的理由不予支持。
 
《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务公司属于业主大会的职责，全体业主享有投票权、监督权、提议权等。业主大会形成有关上述事项的决议必须经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。徐某据此又提出第二次业主大会的召开未按法律规定进行，侵犯了其知情权、投票权、监督权等程序权利。法院认为花果山第二次业主大会的召开从前期的发布公告、投放选票、回收选票到最后的统计选票和监票的每个环节均有证据证明已按照法律规定程序完成，有相关业主和居委会的监督。花果山业委会在第二次业主大会召开前15日已向全体业主公告，在业主大会召开期间亦委派业主向全体业主入户发放并回收选票，同时在计票前一周已将具体的计票时间和地点在小区公告，已履行了就业主大会进程向小区全体业主的告知义务。徐某未履行投票权亦未参与计票监督的行为，应视为其自行放弃行使投票权和监督权，故在徐某无其他证据证明第二次业主大会召开的程序存在违法的情况下，对于其知情权、投票权、监督权等被侵犯的诉称不予支持。
 
关于业主在实体上享有的合法权益部分，依据本次业主大会通过的决议及花果山业主公约，花果山业委会展开了一系列选聘物业公司的公开招投标活动，确定中标单位，并与其签署物业服务合同的工作。从相关投标文件以及花果山业委会与新物业公司签订的物业合同可以证明该小区业主所负担的物业费降低，享受的物业服务等级提高，故本次业主大会决议产生的后续结果并没有侵犯业主的实体权利。
 
关于徐某提出业主委员会擅自成立所谓的业主代表大会违反法律规定一节，该小区业主代表大会的设立是依据该小区《业主公约》的规定进行的，并非花果山业委会擅自创设，亦未违反法律禁止性规定，故徐某该部分诉讼理由不能成立，不予支持。
 
关于徐某诉称的花果山业委会在物业招标过程中以及与新物业公司签订物业服务合同中存在索贿情况一节，因不属于民事审判范围，该院不予认定。   
 
综上，花果山业委会负责组织和召开的第二次业主大会程序合法，依据该决议形成的具体的花果山业委会决议和与新物业公司签订的物业服务合同的程序与内容均符合法律规定，未侵犯业主的合法权益，徐某主张的侵权事实缺乏事实依据，于法无据，对其诉讼请求不予支持。
 
据上判决：驳回徐某的全部诉讼请求。
 
徐某不服，提起上诉。
 
二审法院认为，本案的争议焦点在于花果山小区选聘新物业公司的程序是否合法，花果山业委会是否存在不当行为，形成的花果山第二次业主大会决议和花果山业委会决议是否有效，据此签订的物业服务合同是否合法有效。
 
首先，根据花果山业主大会议事规则的规定，花果山业委会可以提议组织召开业主大会。按照《物业管理条例》的相关规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。花果山业委会决定采用书面表决方式召开第二次业主大会符合法律规定。并且，花果山业委会已在此次业主大会召开前15日以公告或入户送选票的方式通知了全体业主，参加投票和同意物业公司选聘程序的业主比例均达到法律规定，征求业主意见表中也对表决内容，及采取招投标方式启动选聘物业公司程序，委托花果山业委会依法与中标企业签订物业服务合同作了明确表述。故第二次业主大会的召开程序合法，据此形成的第二次业主大会决议及依据该决议形成的花果山业委会决议均符合法律规定。徐某未履行投票权亦未参与计票监督的行为，应视为其自行放弃行使投票权和监督权，故在徐某无其他证据证明第二次业主大会召开的程序存在违法的情况下，对于其知情权、投票权、监督权等被侵犯的理由本院不予支持。
 
其次，依据本次业主大会通过的决议及花果山业主公约，花果山业委会展开了一系列选聘物业公司的公开招投标活动，确定中标单位，并与其签署物业服务合同的工作。从相关投标文件以及花果山业委会与新物业公司签订的物业合同可以证明新的物业服务合同并未有侵犯业主徐某权利的内容。
 
据上判决：驳回上诉，维持原判。
 
花果山业委会被告一事告一段落，由案例可以看出：
 
       1、  业主大会的决议不会因为单个业主的不同意见而改变；
       2、  业主大会授权业委会选聘物业的程序一定要公开透明；
       3、  选个新的物业公司想做到百分百满意是不可能滴，业主大会的决议代表的是绝大部分业主的意见；
       4、  业委会的辛苦哒；
  
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业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主行使撤销权的事由，一为实体权益受侵害，即业主基于建筑物区分所有权享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害；二为程序权益受侵害，即业主大会或者业主委员会作出的决定的内容虽未侵害区分所有权人的合法权益，但该决定却逾越了法定或约定的权限范围或者作出决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。