今天专门谈一谈小区的另外一部小宪法——《业主大会议事规则》。
 

第十八条
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 
 
还记得三羊曾经在前几回写到，开会是个技术活，其实开会也是一个程序活，你不按照程序或者约定去开会，那么会议的决议和效力都是值得商榷的。
 
业主大会议事规则是业主共同决定制定的用以规范业主大会组织与行为的法律文件。业主、业主大会以及业主委员会均应遵守业主大会议事规则。议事规则的修改，由业主大会决定。
 
业主们开会，必须按照业主大会议事规则进行，现在啊，咱们很多小区业主都不了解，并且可能也不知道小区还有这么一个议事规则，这个议事规则敢成为小区的小宪法，还是有其意义和价值的，那么议事规则一般约定什么呢？
 
(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;
(二)业主委员会的职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定方法;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主大会会议的表决程序;
(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;
(九)业主委员会换届程序、补选办法等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

业主大会议事规则是业主大会开展各项活动的基本准则和依据。通俗地说，议事规则是对业主大会日常具体行动的各方面内容的约定，会议怎么开，由谁主持、业主大会怎样形成有效决定，业主委员会如何开展工作、业主大会经费来源及支出范围等一系列具体问题都由议事规则来约定。
 
一般情况下，首次业主大会会议筹备组根据制定规范、参照示范文本（没有可以百度嘛）、结合小区的实际情况拟定业主大会议事规则提交业主大会会议进行表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，议事规则就生效了。全体业主须遵守业主大会议事规则，如果想修改议事规则，需要由业主大会决定。
 
当业主大会或业主委员会未按议事规则行事或讲违反议事规则的规定，监事会或者业主有权要求其改正，而发生争执时，走入司法程序时，该规则为法律的依据。

干货来了：
 
议事规则中，未投票的业主票数算是弃权还是怎么滴？可以在议事规则中约定吗？具有法律效力不？
 
住建部《业主大会和业主委员指导规则》第二十六条规定，“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”。
 
有的业主可能会问了，那我们小区800户，投票的只有10户，8户赞同，按照这个说法，是不是也算决议通过了啊？
 
还真不一定是的！
因为还有一个送达问题，我就送了10户，其他人不晓得啊，所以如果要”未参与表决的业主的意见“如果计入意见，则”送达“是必要前提。
 
如果有上述前提，则”未参与表决的业主的意见“中的业主，人数、面积都可以统计出来的。换句话说，由于我们知道谁收到了票而未表决，那么他（她）的意见自然可以通过业主大会议事规则的约定进行统计。当然，该规则需要业主大会通过啊。
 

《管理规约》和《业主大会议事规则》是小区业主管理不可缺少的两个文件，业主们，赶紧去问问吧，赶紧去了解吧，赶紧去关心我们自己的小区宪法吧。