今天，我们就来说说《临时管理规约》。   
诸位还记得前几回三羊曾经讲过一个《管理规约》是小区的宪法，那么这个临时管理规约就相当于《临时宪法》。

第二十二条

建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
 
问题来了，咱们作为业主，买了房子，为啥由建设单位制定临时规约呢？
三羊认为法律规定由建设单位制定临时管理规约的原因在于，在物业销售之前，开发商是唯一的业主，此时业主大会尚未成立，无法通过正式的“管理规约”，正式的“管理规约”应当由全体业主共同制定。但是，业主大会成立需要具备一定的条件，而随着业态的售卖时间不定，业主的入住时间先后，关于物业的使用、维护和管理的规则又是业主对物业维护和保养的迫切需要，否则不仅损害业主的利益，也会严重影响物业的使用与管理。为此，需要在业主大会制定正式的“管理规约”之前先行制定“临时管理规约”。

临时管理规约是指建设单位在销售物业时，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出的规定。也就是说咱们业主购买房屋产权后必须签署《临时管理规约》，否则建设单位有权拒绝签订买卖合同。
  一般来说，《临时管理规约》和《管理规约》的区别有两点：1、签订时间不同。《临时管理规约》是物业买受人在签订购房合同时签订的文件，《管理规约》则是在召开业主大会后签订的文件；2、制定方不同。《临时管理规约》由开发商制定；《管理规约》由业主大会制定；3、适用阶段不同。《临时管理规约》适用于业主大会成立前，《管理规约》适用于业主大会成立后，需经建筑面积总面积过半数且占总人数过半数的业主通过。
    那么问题来了，业主在购买房屋时候，认为《临时管理规约》侵害自己的合法权益应该怎么办？
   1、拒绝签订《临时管理规约》，即拒绝签订购房合同（没办法，衍生的也是很重要的）；
   2、向主管房地产部门投诉，就侵权事项进行书面投诉（貌似也没有什么卵用）；
   3、业主（购房者）认为临时管理规约存在违反法律规定，侵害其合法权益的，可以向人民法院起诉请求予以撤销。也就是说，先签了，再起诉；
   4、忍了，尽快召开业主大会，通过新的《管理规约》；
  三羊认为，这正是体现了立法的滞后性，一旦建设单位制定的临时规约真的侵害业主的利益，目前确实是一个比较难以制约的问题。

事实上，一般建设单位都会采用本省市制定的《临时管理规约（示范本）》进行，所以，临时管理规约应当递交有关部门进行实质性审查，对那些侵害物业买受人合法权益的应不予通过备案；
首先是临时管理规约应当载明小区物业的权属状况，政府可将临时管理规约备案作为取得预售许可的审批条件之一；其次，作为购房人即小区的业主，应当知悉公共物业的基本情况，即专有部分与公共部分各自的范围；最后，要保证相关社会公众对备案机关公开信息的查询权。