第二十七条，又是建设单位的事情，那么和前段时间闹得沸沸扬扬的南京法官关于地下停车场的权属问题的判决就是跟业主的物业共用部位是不是有关联呢？
 

第二十七条
业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
 
 
首先，咱们要先理清楚哪些是“业主依法享有的物业共用部位、公用设施设备”？
 
建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：
“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”
 
OK，明了了吧，共用部位就是公摊算进面积的，共用设施设备就是公摊算进价格的；（我真是机智如DOG，哇哈哈，这么通俗易懂，不要打我啊，如有错误，欢迎大家指不出）；

那么这些共用部位和共用设施设备是全体业主所有或者使用的，建设单位无权对他进行擅自处分，但是在实践中，还是有建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业公共部位、共用设施设备，侵害业主的合法权益，因此本条专门规定建设单位不得将业主依法享有的共用部位和设施设备的所有权或者使用权转让给他人。
 
这一条属于对共用部位和设施设备的所有权和使用权的限制性规定。
 
但是大家懂的，即使做了这个规定，有些建设单位依然我行我素，侵害业主的权益，例如，前两天，一个郴州的业主致电三羊，提出维权的问题，就有一个跟这个类似的，他们的开发商啊，把业主的公共通道侵占了，改成对外出租的一个酒店的员工通道，不允许业主使用，就是封闭了。这就是一个典型的侵害业主共用部位的案例。
 
更有甚者，开发商在出售房屋签订购房合同时候就把“屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有；外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有；小区及其附着物的广告收益归开发商所有；”作为合同的一个附件（大家懂的，放到条款合同中不可能通过政府部门审核的），要求业主必须签订才能购买房屋，怎么破？

三羊认为：
 
第一，业主与开发商签订的是房屋买卖合同，业主购买的标的物是房屋。而屋顶和外墙面是房屋不可分割的一部分，否则不成其为房屋，业主购买房屋后，外墙屋顶也随之转让给业主。因此，小区楼宇的屋顶、外墙应为全体业主所有。
 
第二，房屋买卖转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物附着物所有权的自然人、法人和其他组织通过买卖、交换、赠与将房屋转让给他人的法律行为。因此，小区附着物作为业主与开发商双方买卖标的物的一部分，所有权应属全体业主。
 
第三，小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施属于房地产的一部分，其所有权理应属于全体业主。会所、未分摊面积的各项公共设施，当计算容积率的建筑面积全部转让完毕时，其占用范围的土地使用权也同时全部转让给买受人，只能归属全体业主所有，其经营管理权当然也属于其所有权人。
 
建设单位希望通过不平等格式合同《房屋买卖合同》“附件”的方式非法获取居住业主房产建筑物屋顶、外墙以及小区建设附着物使用权与收益权、小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施经营管理权，三羊认为双方当事人之间的“特别约定”违背《合同法》第52条强制性的公平原则而应归于无效。即使双方当事人为了达到形式上的公平，约定发展商交付若干使用费给业主，仍会因这些约定违反《物业管理条例》第27条之规定而无效。
 
因为法律规定，众所周知的事实不须举证。
 
回头说南京车库的事情，三羊这里为了不引起争议，简单说三句：
 
1、  应该以法院生效的判决为准；
2、  法律如果有缺失应当尽快立法补充；
3、  规则制定对于市场经济的意义是灵魂对生命的意义，没有规则的市场就如失去灵魂的生命。