建设单位和施工单位，今天先理一下。
交付之日有两个，一个是施工单位对建设单位的交付，就是竣工验收；另外一个就是建设单位对业主的交付之日，就是业主收房之日。
建设单位是甲方，也就是出钱的人。
施工单位顾名思义就是负责施工的，就是建筑公司。不一定是盖房子了，因为建筑分建筑物和构筑物，而房屋建筑只是建筑物中的一部分。
建设单位通过招投标把某个工程发包给施工单位，签订和同，施工单位负责把建筑按图纸修起来，竣工验收合格后就交给建设单位，他们之间是通过施工承包合同规定双方的权利和义务的。所以业主的保修期是按照建设单位交付的时间来计算的。也就是会存在施工单位对建设单位的保修期过了，但是建设单位对业主的保修期还没过的现象。
向物业行业专家赵阳老师表示感谢。（此处有小广告出没，“物业菁修堂”，物业方面的知识那是杠杠的，欢迎大家关注。）
今天开始，正式进入物业管理服务的内容。
一说到物业管理服务，有些童鞋就会说了，物业管理服务不就是保个安保个洁，看看监控扫扫地么？还真不仅仅是这些东西呢，今天，先说说关于物业服务企业的相关法律要求，后面的慢慢扒。
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也就是说要符合国家法律法规关于企业设立的相关条件滴。
这个独立的法人资格啊，很重要！法人指能够以自己的名义独立的进行民事活动，以自己的财产独立的承担民事责任的组织。法人承担的是有限责任，即法人仅以以法人名义所有的财产承担责任，作为法人企业的股东在不存在欺诈和滥用法人有限责任的情况下仅以自己的出资额为限承担责任，无需以自己的全部财产承担企业责任。主要有企业法人、事业单位法人、社会团体法人等。在企业法人上，主要是股份有限公司和有限责任公司俩种。咱们物业企业是企业法人。
通俗的说，就是业主有什么事情可以起诉物业公司的话，他的法人是要来应诉或者委托他人应诉的，并且要承担相应的法律后果。涉及赔偿的，如果他的公司注册资本200万元，那么一旦物业公司败诉，他的法人承担的赔偿责任就是自己在公司的股权*200万元（也就是出资额），此所谓有限责任。
所以，明了了吧，物业企业根据国家法律进行开设，不具备任何特殊性，他就是一家企业而已。
第二条是关于物业企业资质的规定。现在风传很多，说是物业企业的资质会把审核权利下放给协会啊（国务院日前取消审批了物业管理师注册执业资格认定等有关生产经营活动许可、资质资格认定核准；广东省2015年7月住建厅发文将物业企业的二级、三级、暂定三级资质暂停审批），目前还没有一个明确的文件出台，后续政策不明。单从国务院的取消审批，只是对物业企业资格认定中物业管理师资格的要求进行了删除，现在物业管理师资格考试后续情况也不甚明朗，各位读者也要随时关注这方面的信息。
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另外一个信息是2015年5月住建部已经取消了物业服务企业资质中对注册资本的要求！（不要高兴啊，主要是国家取消了对公司的注册资本的要求，跟住建的创新服务意识真的没有半毛钱的关系，嘿嘿，大众创业、万众创新，大家懂的，真的创业就知道好苦逼了）
随着市场化的程度逐步深入，三羊认为，不论是资格考试，还是物业企业资质问题，都会有一个比较清晰的政策出台，原来，出个门还要带暂住证呢，现在不是随便溜达么。物业企业也是，一定是市场的优胜劣汰，而不是单纯靠一个一级资质混天下的，物业企业的服务质量、业主满意才是唯一的王道！
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现实中也确实存在，有些物业企业虽然小，但是服务好，还有一定的盈利能力，有的虽然大，但是尾大不掉，服务品质很一般；所以，此时资质已经不能体现物业服务企业的管理水平和服务水平了，从市场化的角度来看，随着未来业主大会、业主委员会的逐步健全，业主选择物业服务企业肯定是注重品牌和服务质量，资质是可有可无的，相关政府部门设定门槛，是有悖于市场的大方向的。
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一、我国《民法通则》第三十六条规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”
二、《民法通则》第三十七条规定：“法人应当具备下列条件：1、依法成立；2、有必要的财产或者经费；3、有自己的名称、组织机构和场所；4、能够独立承担民事责任。”
一般来说，典型的企业法人可以分为有限责任公司和股份有限公司两种，均为独立的法人。国家机关、事业单位也是独立的法人单位，只是因为他们不具有盈利性特征，所以不是“企业法人”。按照《公司法》设立的有限责任公司的子公司也是独立的企业法人；但是有限责任公司的分公司不是独立法人，分公司的性质属于公司的分支机构，不具备《公司法》上的独立资格。