物业服务包含很多，条例明确规定，物业服务企业可以将专项服务业务委托给转型服务公司，那么，专项服务业务又有哪一些呢？
 

第三十九条
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 
 
物业管理专项服务是物业管理企业为改善和提高住户的工作、生活质量，满足住户的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务实质上是一种代理业务，为住户提供工作、生活的方便。
 
为什么专项服务可以委托？随着市场经济的逐步推进，人民的生活水平也在逐步提高，那么对于服务的要求也会日益增长和质量要求提升，那么物业企业作为小区的统一管理单位，必然在某些方面不如一些专业化的公司服务的到位，这样，这些专业化公司的存在空间就出来了。
 
有读者会问，那么有哪些属于专项服务业务呢？这个可大可小，下面就把我自己理解的专项服务向各位做一个分享：
 
三羊认为专项服务业务包括：安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等，这些专项服务要么具有一定的专业性（例如电梯维保），要么具有一定的市场规模方能实现效益与质量双赢（例如保安、保洁），还有就是为业主提供的专项服务，满足业主基本需求之外的服务，我认为也应该称之为专项服务业务。

物业专项服务的优势在哪里呢？
 
首先，专项业务外包可以有效地提升服务质量，专业公司毕竟有其专业性，技术性、规模性，其服务质量必然能够得到有效保障，例如：专业的电梯维保公司（此处诚招广告位…….），可以规范的制定保养计划，合理安排保养人员，满足小区小区维保需求。
 
第二，可以有效减低物业企业经营风险，物业服务企业在一些专业项目上，是不具备或者较难具备相关资质的，必须通过外包方式解决。另外，企业人员越多，管理难度以及管理风险就会增大。
 
第三，可以把企业有限的内部资源集中在最具成本效益的核心业务上，是物业员工保持精干，物业服务企业通过外包，逐步从繁杂的专业化事务解脱出来，成为物业管理的组织者、监督者、协调者，成为服务集成商，而不是简单的供应商。
 
当然还可以减少经营成本，增加服务项目，提升业主满意度等等。
但是外包的劣势也很明显，一是服务质量难以控制，全靠合同约束，第一时间解决有一定难度；而是物业服务企业的企业文化难以融入外包公司，导致业主的不信任感增强；三是增加物业服务企业的协调成本和难度。
 
但是，不管前路如何崎岖，三羊认为，物业服务的专业化趋势已经是不可阻挡的，现在，保安、保洁的专业化公司已经在国内有初具规模的企业，未来，像电梯维保公司、消防专业公司都会出现市场的领头羊的。
 
路漫漫其修远兮，随着产业链的分解和专业化发展，物业管理的精细化趋势越来越明显，物业企业从劳动密集型企业逐渐成长为知识密集型，从而从物业管理不断分离出——电梯管理、保安管理、保洁管理等等专业化公司。
 

那么物业专业服务外包有什么法律风险呢？
 
三羊认为采用委托第三方机构进行部分物业工作的外包合法且能规避一定的法律风险，同时也存在一定风险。
 
通过第三方委托外包进行部分物业工作的外包属于合法行为。该行为的性质属于服务外包，双方为发包方与承包方的关系，适用《合同法》的相关规定。因为该关系不适用《劳动合同法》，因此，对外包服务中的工作人员发包方在一般情况下不承担责任。
同时，公司将服务外包后也不需要承担外包服务工作人员的福利、人事管理等义务，减轻了公司关于人事管理以及劳动关系上的法律风险。
 
但是按照合同法的相对性原则，委托第三方机构进行部分物业工作的外包也存在的一定风险。
 
委托第三方机构进行部分物业工作的外包存在的风险主要表现在第三方机构的服务水平上。如果第三方机构的服务不合格导致物业成果差，根据合同的相对性原则，于业主而言，承担后果的应该是贵司。虽然贵司可以向第三方机构要求赔偿，但仍然会对公司产生不利影响。同时，还有一些承包方将承包的物业服务再次外包影响物业物业服务水平。因此，在将某些物业服务外包时一定要注意约定不得再进行分包、转包，约定质量考核以及按照质量考核给付服务费用等内容。
 
综上所述，三羊认为物业公司将部分服务外包给第三方机构具有众多优势且风险可控。
 
小问题（其实我也没有想明白），大家一同参详：条例规定不得将物业管理区域的全部服务委托他人，但是如果把部分区域（例如一个项目一二三期中的一期）的的全部物业服务委托他人，合不合规呢？